店舗仲介とは？住居との違い・探し方・仲介手数料・会社の選び方

店舗仲介の定義

店舗仲介とは、飲食店・物販店・サロン・クリニックなど、事業のために使う店舗物件の賃貸借（まれに売買）を仲介する業務です。不動産会社の呼び方では「事業用仲介」「テナント仲介」と呼ばれることもあります。

事務所や倉庫も含めて事業用不動産と呼びますが、店舗は「お客様が来る場所」であるため、立地や見た目、設備への要求が特に細かくなります。

住居仲介との違い

住居は「住みやすいか」で選びますが、店舗は「売上が立ち、利益が残るか」で選びます。この違いが、探し方や契約条件のすべてに影響します。主な違いは次のとおりです。

たとえば同じ「駅徒歩3分」の物件でも、飲食店なら排気や厨房の条件、美容室なら給排水や電気容量が合わなければ営業できません。

店舗物件の主な探し方

• ポータルサイトで探す：希望エリアの物件を幅広く見られる。ただし、掲載されていない物件も多い
• 仲介会社に相談する：希望条件を伝えて、候補を紹介してもらう。公開されていない情報に出会える可能性がある
• 商業施設のリーシング担当に直接問い合わせる：施設への出店を希望する場合の入口になる
• 人づての紹介：同業者やオーナーとのつながりから情報を得る

好条件の物件は、一般に公開される前に決まることがあります。ポータルサイトだけに頼らず、複数の窓口に出店の希望を伝えておくと、情報が集まりやすくなります。

店舗仲介会社が担う主な役割

仲介会社は、物件を紹介するだけの存在ではありません。出店の各段階で、次のような役割を担います。

• 希望条件の整理：業態、広さ、予算、希望エリア、必要な設備を整理し、探す条件を明確にする
• 物件の紹介と絞り込み：条件に合う物件を集め、業態に合うかどうかを見極めて候補を絞る
• 内見の同行と設備の確認：電気容量、排気、給排水、空調など、営業に必要な条件を事前に確認する
• 条件交渉：賃料、共益費、敷金・保証金、フリーレント、工事の区分などを貸主と調整する
• 重要事項の説明と契約：宅地建物取引士が重要事項を説明し、契約書をまとめる
• 工事・開業までの調整：内装工事のスケジュールや、貸主との工事の取り決めを調整する

なお、仲介会社が「誰の味方か」は、依頼するときに確認しておくべき点です。借りる側の希望に沿って探してくれるのか、貸主から預かった物件を埋めることが中心なのかで、提案の中身が変わるためです。

出店全体の進め方については、店舗開発とは？仕事内容・出店の流れ・成功のポイントで詳しく解説しています。

仲介手数料には法律上の上限がある

仲介手数料は、仲介会社が成約したときに受け取る報酬です。宅地建物取引業法により、受け取れる額の上限が定められており、上限を超えて受け取ることはできません。

建物の賃貸借の媒介では、貸主と借主の双方から受け取る報酬の合計が、賃料の1か月分（税別）に消費税を加えた額以内とされています。これは、店舗や事務所などの事業用の建物でも同じです。

店舗と居住用の違い

居住用の賃貸では、依頼者の承諾がない限り、貸主・借主それぞれから受け取れる額は賃料の0.5か月分（税別）以内とされています。この制限は居住用の建物が対象です。

店舗などの事業用では、この0.5か月分ずつの制限はなく、上限は貸主・借主の合計で賃料1か月分（税別）までです。そのうえで、両者の負担の割合は当事者間の取り決めによります。たとえば、借主だけが負担するケースも、貸主と借主で分け合うケースもあります。

上記は上限の考え方であり、実際に支払う額は仲介会社や案件ごとに異なります。「上限いっぱいを請求される」とは限りませんし、上限より低い設定の会社もあります。見積りの段階で、手数料の額と負担の割合を書面で確認しておくと安心です。

仲介手数料以外にかかる主な費用

店舗の出店では、仲介手数料のほかにも費用がかかります。契約前に、総額で資金計画を立てることが大切です。

• 敷金・保証金：賃料の未払いなどに備えて貸主に預けるお金。額や返還の条件は物件ごとに異なる
• 前家賃・共益費など：契約時に先に支払う賃料や共益費
• 保証会社の利用料：保証会社を利用する場合にかかる費用
• 内装工事費・設備費：店舗づくりにかかる費用。物件の状態によって大きく変わる
• 造作譲渡料：居抜き物件で、前のテナントが設置した内装や設備を引き継ぐ場合に、前テナントに支払うことがある
• 原状回復費用：退去時に、契約で定めた範囲で区画を元の状態に戻す費用

このうち、造作譲渡料は前のテナントとの取引にかかる費用で、仲介手数料とは別のものです。「手数料は安いが、ほかの費用が膨らんだ」ということがないよう、全体の見通しを持つことが重要です。

居抜きとスケルトンの比較

居抜きで確認したいこと

居抜きは「そのまま使える」と思われがちですが、使えるかどうかは確認が必要です。特に次の点は、契約前に確認してください。

• 残された設備が稼働するか、また譲渡の対象になるのは何か
• 設備がリース品ではないか（所有者が別にいる場合がある）
• 排気やガス、電気、給排水の容量が、自分の業態に合っているか
• 故障したときの修繕を、誰が負担するのか
• 退去時に、残した造作をどう扱うか（原状回復の特約の内容）

造作の所有権や修繕の責任をめぐっては、トラブルになりやすい部分です。取り決めは、口約束にせず契約書に明記しておくのが基本です。

渋谷エリアでの居抜き物件の探し方は、【渋谷】店舗の居抜き物件の探し方｜仲介会社の上手な使い方で詳しく解説しています。

契約と進め方の比較

商業施設に出店する場合の注意点

商業施設は、申込みをすれば必ず出店できるわけではありません。施設側は、コンセプトやテナント構成に合うか、賃料を継続して支払えるか、運営体制が整っているかといった点を見て検討します。

そのため、ブランドの強みや既存店の実績、出店の目的、売上計画の考え方を、資料にまとめて伝える準備が大切です。貸主側の見方を知っていると、申込みの内容を組み立てやすくなります。

路面店に出店する場合の注意点

路面店は、人通りや視認性が売上に直結しやすい一方、同じ通りでも、時間帯や曜日で人の流れが変わります。平日と休日、昼と夜に現地を歩いて確認することをおすすめします。

また、貸主が個人のオーナーであることも多く、事業の安定性や店のコンセプト、退去時の扱いなどが重視されます。事業計画を示して、安心してもらえるよう説明することが、契約につながります。

確認したい6つのポイント

1. 店舗・事業用の取り扱い経験があるか

住居の仲介が中心の会社では、排気や電気容量、内装制限などの確認が手薄になることがあります。店舗や事業用の仲介実績があるか、自分の業態の経験があるかを確認しましょう。

2. 得意なエリアや施設の種類が合っているか

路面店が得意な会社、商業施設や駅ビルに強い会社など、得意分野は会社ごとに異なります。出店したいエリアと施設の種類に、強みがある会社を選びましょう。

3. 誰の立場で動くのかが明確か

借りる側の希望を軸に物件を探してくれるのか、貸主の物件を紹介する立場なのかを、最初に確認します。どちらも一長一短ですが、立場が分かっていれば、提案を判断しやすくなります。

4. 設備や法令面の確認をしてくれるか

内見の前に、電気容量や排気、給排水、空調、内装制限などを確認してくれる会社は、開業後のトラブルを防ぎやすくなります。許可や届出に関しても、必要な確認事項を教えてくれるかを見ましょう。

5. デメリットも正直に伝えてくれるか

物件の良い点だけを話す会社は避けたいところです。賃料の負担や契約条件、立地の弱みなども含めて、判断に必要な情報を伝えてくれる会社を選びましょう。

6. 手数料の説明が明確で、対応が速いか

仲介手数料の額と負担の割合、ほかにかかる費用を、事前にきちんと説明してくれるかを確認します。問い合わせへの返答の速さも、良い物件を逃さないための大切な要素です。

相談前に整理しておくと進みやすいこと

• 業態とコンセプト（どんな店をやりたいか）
• 希望のエリアと、最寄り駅からの距離
• 必要な広さ（坪数）や席数
• 賃料と初期費用の予算
• 必要な設備（排気、ガス、電気容量、水回りなど）
• 開業したい時期

渋谷　寿司店

渋谷駅徒歩圏内の寿司店の事例です。「駅近・カウンター中心の上質空間」というご希望に対し、渋谷エリアの飲食物件の情報をもとに、坪数、排気、動力、水回りの条件を考慮して候補を絞り込みました。契約時にはオーナーとの賃料・内装条件の交渉を行い、工事スケジュールの調整まで対応しています。

渋谷　メイクサロン

渋谷駅徒歩圏内のメイクサロンの事例です。「好アクセス・完全個室・落ち着いた雰囲気のある空間」というご希望に合わせて物件を選定し、内覧の前に電気容量、空調設備、内装制限を確認しました。契約にあたってはオーナーとの条件交渉を担当し、内装工事のスケジュール調整まで対応しています。

サンシャインシティ池袋　定食店

サンシャインシティ（池袋）の定食店の事例です。「駅近・昼夜ともに安定した集客が見込める立地」というご希望に対し、坪数、厨房の動線、ダクト、給排水の条件を考慮して候補を絞りました。契約時には、貸主との賃料条件の調整、居抜きの交渉、工事に関する調整まで一貫して支援しています。

MMテラス　飲食店

みなとみらいのMMテラスの飲食店（バル・ピザ）の事例です。駅からのアクセス、雰囲気のあるロケーション、設備条件の充実を重視した物件探しで、内覧時に厨房設備、空調設備、電気容量などの営業に必要な条件を事前に確認しました。オーナーとの条件交渉や内装工事のスケジュール調整を含め、契約まで一貫して対応しています。

錦糸町　生花店

錦糸町駅徒歩圏内の生花店の事例です。「駅近・路面・自然光が入る空間」というご希望に対し、間口や給排水、電気容量などの条件を精査して候補を絞りました。契約時には、オーナーとの賃料条件や、内装工事に伴う設備の調整まで支援しています。

四ツ谷　リラクゼーションサロン

四ツ谷駅徒歩圏内のリラクゼーションサロンの事例です。「駅近・落ち着きのある空間・プライバシーが確保できる構造」というご希望に対し、面積、間取り、水回り、空調設備、防音性などを細かくヒアリングして候補を絞りました。契約時には、オーナーとの賃料条件の調整や、内装工事と設備導入に関する交渉もサポートしています。

稲毛海岸　ヘアサロン

稲毛海岸駅近くのヘアサロンの事例です。新規開業に向けた店舗物件の仲介を行い、契約前に、美容室の営業に必要な水回り、電気容量、給排気の条件を確認しました。契約書のチェックなども含めて、一貫してサポートしています。

実績から見える進め方

どの案件でも共通しているのは、希望のイメージだけでなく、業態ごとに必要な設備の条件を、内覧や契約の前に確認していることです。店舗は「借りてから使えないと分かった」では取り返しがつかないため、事前確認を重視しています。

Q1. 店舗の仲介手数料の上限はいくらですか？

A. 宅地建物取引業法により、貸主と借主の双方から受け取る報酬の合計が、賃料1か月分（税別）に消費税を加えた額以内と定められています。店舗などの事業用では、貸主・借主の負担の割合は当事者間の取り決めによります。権利金がある場合など、計算が変わる例外もあるため、具体的な金額は仲介会社にご確認ください。

Q2. 店舗の仲介会社は、住居を扱う不動産会社でも問題ないですか？

A. 住居中心の会社でも店舗を扱う場合はありますが、設備の確認や法令面の知識、貸主との交渉の経験は会社ごとに差があります。ご自身の業態での取り扱い経験があるかを、相談の際に確認することをおすすめします。

Q3. 居抜きとスケルトンは、どちらがよいですか？

A. 業態や予算、開業したい時期によって異なります。工事費や期間を抑えたい場合は居抜きが候補になりますが、設備の状態や造作の取り扱いの確認が必要です。自社の世界観を作り込みたい場合は、スケルトンが向いています。

Q4. 物件が決まっていなくても、相談できますか？

A. はい、可能です。業態やエリアの希望が漠然としている段階でも、条件の整理から一緒に進めることができます。お問い合わせの際に、分かる範囲で結構ですので、業態、希望エリア、広さ、予算、開業希望時期をお知らせください。