商業ビル・区分店舗の売却の流れ｜準備する資料・テナント付き売却の注意点・会社の選び方

「所有している商業ビルを売却したいが、何から始めればよいかわからない」「テナントが入ったままでも売れるのか」。店舗ビルや一棟商業ビル、区分所有の店舗・事務所のオーナー様から、よくいただくご相談です。

商業ビルの売却は、住宅の売却と比べて、テナントの賃貸借契約や賃料収入、建物の遵法性など、確認すべき点が多くあります。準備の質が、売却価格や期間に影響します。

この記事では、商業ビルや区分所有の店舗・事務所を売却するときの流れ、事前に準備したい資料、テナント付きで売却するときの注意点、価格に影響するポイント、仲介会社の選び方までを解説します。

株式会社ロメッツ（REMAX COMPASS）代表の向井は、商業施設のリーシングやアセットマネジメントに携わってきました。テナント構成や賃料の視点も交えて、実務目線でまとめました。

• 商業ビル売却の流れを、目的の整理から決済・引渡しまで7つのステップで整理しています。
• テナントが入ったまま売却する場合の、賃貸借契約や敷金・保証金の扱いを解説しています。
• 価格に影響するポイントと、売却前に空室を埋めるという選択肢を紹介しています。

次のような資料を早めにそろえておくと、査定と販売活動がスムーズになります。

• 登記事項証明書、公図、測量図
• 建築確認済証・検査済証、竣工図などの図面
• 賃貸借契約書、レントロール（区画ごとの賃料・契約期間の一覧）
• 修繕・設備更新の履歴、管理会社との契約内容
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• （区分所有の場合）管理規約・使用細則、管理会社が発行する重要事項調査報告書

検査済証が見当たらない、増築の記録がはっきりしないといった場合は、売却前に状況を確認しておくと、買主との交渉で慌てずに済みます。

ビルやマンションの1区画を所有する「区分所有」の店舗・事務所も、売却の基本的な流れは一棟ビルと同じです。そのうえで、次の点を追加で確認します。

• 管理規約・使用細則で、業種・営業時間・看板の設置などに制限がないか
• 管理費・修繕積立金の額と、滞納の有無
• 建物全体の修繕履歴と、大規模修繕の予定

規約で飲食店が入れないなど業種の制限があると、買主や将来のテナント候補が絞られ、価格に影響することがあります。一方で、区分の店舗・事務所は一棟ビルより価格帯が手ごろなため、自社で使う事業会社や個人の投資家など、買主候補の幅が広いのも特徴です。

収益から価格を考える買主が多いため、空室を埋めて稼働率と賃料収入を高めると、評価が上がることがあります。特に、立地に合った業態のテナントを誘致できれば、ビル全体の魅力も高まります。

一方で、テナント募集には時間と費用がかかります。売却したい時期、想定される賃料、募集にかかる期間を比べて、「空室のまま売る」か「埋めてから売る」かを判断することが大切です。

• 商業ビル・店舗ビルなど事業用不動産の取引経験があるか
• 査定額の根拠（取引事例、賃料、利回りの考え方）を説明できるか
• テナントの状況や賃料水準を踏まえた提案ができるか
• 買主候補（事業会社・投資家）とのつながりがあるか

住宅の売却とは、評価の考え方も買主の層も異なります。商業不動産に慣れた担当者に相談することで、見落としを防げます。

株式会社ロメッツ（REMAX COMPASS）は、商業施設・一棟商業ビル・店舗ビルなど事業用不動産の賃貸・売買仲介と、テナントリーシング支援を行っています。代表の向井は、商業施設のリーシングやアセットマネジメントの実務を経験しており、テナント構成や賃料水準まで踏まえたご提案が可能です。

「まず価格の目安を知りたい」「空室を埋めてから売るべきか相談したい」など、検討の段階からお気軽にご相談ください。

• 一棟商業ビルの売却は買取と仲介どちらがよい？違いと選び方を解説
• 商業施設のリーシングとは？テナント誘致の流れと会社の選び方
• 【東京】テナント募集・テナント誘致の方法｜空室・空き区画の客付けで失敗しないポイント
• 店舗仲介とは？住居との違い・探し方・仲介手数料・会社の選び方

向井 瑛一郎（株式会社ロメッツ 代表取締役／REMAX COMPASS 代表／宅地建物取引士）

株式会社OPAで心斎橋OPA・河原町OPAなど複数施設のリーシング・リニューアルを担当。東急不動産SCマネジメントでは東急プラザを中心に約60施設・約1,600区画のリーシングや新規開業・リニューアル、小田急電鉄では新宿ミロードを含む約60施設・約2,000区画のテナント誘致や業態開発を手がけ、三菱商事・ユービーエス・リアルティ（現KJRマネジメント）で商業・複合施設のアセットマネジメントを担当。2022年に株式会社ロメッツを設立し、2025年にREMAX COMPASSを開設。貸主とテナント双方の立場を経験した視点から、商業施設のリーシング支援・店舗開発支援・事業用不動産の仲介を行っています。日本ショッピングセンター協会SCアカデミー第10期修了。