【渋谷】居抜き物件で飲食店開業｜エリア選びと契約の注意点

渋谷と聞くと「若者の街」というイメージが先行しがちですが、実態は大きく変化しています。
大規模な再開発によりIT企業やオフィスが増加し、昼間はビジネスパーソン、夜は大人の客層も多い街へと変わってきています。

この変化は、これから渋谷で飲食店を開業する方にとって大きなチャンスです。
ランチ需要の安定感に加え、奥渋谷などの落ち着いたエリアでは、高単価なディナー需要も見込めるからです。

居抜き物件活用のカギはエリア選定と条件の見極め

人気エリアだけに、渋谷での出店は条件が厳しくなりがちです。特に好立地の居抜き物件は競争率が高く、表に出る前に決まってしまうことも珍しくありません。

しかし、駅から少し離れたエリアや、空中階（ビルの2階以上）に目を向けることで、コストを抑えつつコンセプトを尖らせた店作りが可能になります。
流行の場所ではなくターゲットがいる場所を見極めることが、成功への第一歩です。

渋谷のエリア特性を理解し出店地を決める

一口に「渋谷」といっても、エリアごとに街の雰囲気や人の流れ、客層は大きく異なります。

自身の店のコンセプトやターゲット層と、出店するエリアの特性が合致しているかは、成功を左右する最初の重要な分岐点です。

こちらでは、渋谷の代表的なエリアの特性を解説します。

若者・観光客が集う「センター街・道玄坂」

センター街や道玄坂は、渋谷の象徴ともいえるエリアです。

常に若者や観光客で賑わっており、圧倒的な集客力を誇ります。

トレンドに敏感な層がターゲットとなるため、カフェやファストフード、カジュアルな居酒屋といった、比較的単価を抑えた業態が出店しやすいでしょう。

ビジネス層が狙える「宮益坂・桜丘町」

宮益坂・桜丘町は、多くのIT企業が集まるエリアです。

平日はランチや仕事帰りのオフィスワーカーで賑わいを見せています。

客単価がやや高めのレストランや、接待にも利用できる上質な居酒屋、隠れ家的なバーなどの需要が見込めます。

個性を発揮できる「神山町・奥渋エリア」

神山町・奥渋エリアには、こだわりの強い個人経営の飲食店が点在しています。

独自のコンセプトを持つ専門店や、質の高い料理を提供するビストロ、地域住民に愛されるようなカフェなど、店の個性を強く打ち出したい場合に適したエリアです。

新宿や原宿・表参道エリアも視野に入れて探す

物件を探す際は、近隣エリアとの比較も大切です。

一般的に渋谷や新宿の繁華街は坪単価が高騰しやすい傾向にあります。

一方で、少し駅から離れると同じエリア内でも条件が変わるため、近いエリア内でも原宿・表参道も検討するなど、広い視野での比較検討がおすすめです。

事業計画に合う物件を選ぶ

出店エリアの方向性が定まったら、次は具体的な事業計画とのすり合わせが必要です。

売上予測や損益分岐点を算出し、事業として無理なく支払える家賃の上限を明確にしましょう。

提供する料理の価格帯や目標とする客単価によって、選ぶべき物件の立地や広さ、雰囲気は大きく変わります。事業計画の解像度を高めることが、適切な物件選びの精度向上につながるでしょう。

開業費用を大幅に抑えられる

居抜き物件が持つ最大の魅力は、開業にかかる初期費用を大幅に削減できることです。

ゼロから店舗を作り上げるスケルトン物件と比較して、数百万円以上のコストダウンが期待できるケースも少なくありません。

それにより、運転資金や広告宣伝費に予算を回すといった、より戦略的な資金計画を立てられるようになります。

内装工事の期間を短縮できる

飲食店を開業する際、内装工事には通常であれば数ヶ月の期間を要します。

この工事期間中は家賃だけが発生し、収益は一切発生しないため、事業者にとっては大きな負担になります。

しかし、居抜き物件を活用すれば、内装工事期間がほとんど必要ないため、物件の契約から短期間でオープンにこぎつけられます。

厨房設備や空調、備品をそのまま活用できる

厨房設備は、一から揃えると非常に高額です。

居抜き物件なら、前のテナントが使用していたコンロやシンク、冷蔵庫、フライヤーといった厨房機器をそのまま引き継げる場合があります。

前の店舗の顧客層を引き継げる可能性がある

同じ場所で飲食店が営業していたという事実は、大きなアドバンテージです。

前の店に通っていた顧客が「新しいお店ができた」と興味を持ち、来店してくれる可能性が高まります。

希望業態に合う電気・ガス・水道の容量

店舗のインフラの容量は、必ず確認が必要です。

たとえば、高火力を必要とする中華料理と軽飲食のカフェとでは、求められるインフラのスペックが大きく異なります。

万が一容量が不足している場合、増設工事に多額の費用がかかることも考えられるので、希望する業態の運営に十分な容量が確保されているか、事前に必ず確認しましょう。

排気・排水設備の確認

飲食店経営において、臭いや煙、排水に関するトラブルは大きなリスクです。

排気設備の性能が低い、あるいは排気ダクトの向きが不適切な場合、近隣からクレームが入って営業に支障をきたすことがあります。

また、油を多く使用する業態では、グリストラップ（油脂分離阻集器）の有無や状態も確認が必要です。

衛生的な店舗環境を維持するための設備が整っているかは、事前にチェックしましょう。

「造作譲渡契約」で確認すべき重要条件

居抜き物件の取引では、建物の賃貸借契約とは別に、前テナントとの間で「造作譲渡契約」を結ぶのが一般的です。これは、内装や設備などを買い取るための契約です。

提示された造作譲渡料が、譲渡される資産の価値に見合っているかは十分にチェックしましょう。

譲渡される資産の範囲を明確にする

造作譲渡契約を結ぶ際は「何が譲渡対象に含まれるのか」をリスト化し、書面で明確にしておきましょう。

「使えると思っていた設備が譲渡対象外だった」という問題を起こさないためにも、未確認のままで進めないことが重要です。

リース契約が残っていないか確認する

見落としがちですが、リース契約の有無も確認しておきましょう。

もしリース契約中の物品が含まれていると知らずに譲渡を受けると、後日リース会社から返却や残債の支払いを求められる可能性があります。

物件取得後の追加費用を防ぐための交渉をおこなう

内見や調査の段階で何らかの不備や懸念点が見つかった場合、それを基に交渉をおこないましょう。

設備の不具合があれば修繕を要求する、あるいはその費用分を造作譲渡料から減額してもらうといった交渉は必須です。

優先順位を明確にする

家賃、広さ、設備など「これだけは譲れない」ポイントを絞っておきましょう。

書類の先行準備

申し込みには身分証や事業計画の概要が必要です。手元に揃えておくと、スムーズに動けます。

即決の覚悟を持つ

内見時に「ここで勝負する！」と決断できる基準を自分の中で持っておくことが大切です。

激戦区の渋谷だからこそ、情報の鮮度とフットワークの軽さを大切にして好みの一軒を掴み取りましょう。

非公開でのマッチング

好立地の居抜き物件は、現テナントが解約予告を出した直後に、不動産会社の既存ネットワーク内で次の借り手が決まる傾向にあります。

商業施設のクローズド案件

一般の不動産会社では扱えない商業施設内の空き枠など、特別なルートでしか出回らない情報が存在します。

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