居抜き物件の探し方｜設備の確認ポイントと造作譲渡の注意点を解説

居抜き物件の意味

居抜き物件とは、前のテナントが使っていた内装、厨房設備、空調、什器などが残ったまま貸し出される物件のことです。「前の店の造作を引き継いで、すぐ営業に近い形で始められる物件」とイメージしてください。

残された内装や設備を「造作」と呼び、新しく入るテナントが前のテナントから有償または無償で譲り受けることを「造作譲渡」といいます。居抜き物件の取引では、この造作譲渡が重要な論点になります。

スケルトン物件との違い

スケルトン物件は、内装や設備を撤去し、床・壁・天井などの躯体がむき出しになった状態の物件です。ゼロから自由に作れる反面、内装工事や設備工事を一から行う必要があります。

どちらが優れているということはなく、業態やコンセプトとの相性で選ぶものです。たとえば、前店と同じ業態を想定しているなら居抜きが向きやすく、独自の世界観を作り込みたいならスケルトンが向きやすい、という傾向があります。

「居抜き」と「居抜き風」は別物

募集図面には「居抜き」と書かれていても、実際は一部の設備だけが残っている場合や、設備の所有者が前テナントではなくリース会社や貸主の場合もあります。言葉のイメージだけで判断せず、何が残り、誰のものかを個別に確認することが大切です。

メリット

• 内装や設備を一から作らずに済むため、工事の範囲を抑えられる可能性がある
• 工事期間が短くなり、開業までのスケジュールを組みやすい
• 厨房機器や空調など、すぐ使える設備が手に入る場合がある
• 実際に営業していた店舗なので、導線や席数のイメージがつかみやすい
• 前店が営業していた立地なので、周辺の客層や人通りを営業実績から想像しやすい

デメリット

• 既存の造作に合わせる必要があり、設計の自由度が下がる
• 設備が古い、故障している、容量が足りないといった問題を後で見つけることがある
• 造作譲渡の対価を払っても、状態や権利関係に問題があれば、その分が負担になる
• 前店が撤退した理由（立地、客層、売上、近隣とのトラブルなど）を把握しづらい
• 前店の内装が自店のブランドイメージに合わず、結局大きく手を入れることがある
• 退去時の原状回復の範囲が曖昧だと、費用負担で揉めやすい

「安く済む」と決めつけないこと

居抜きは「初期費用が安い」と語られがちですが、必ず安くなるわけではありません。造作譲渡の対価、既存設備の修繕、想定外の追加工事、退去時の原状回復を合計すると、スケルトンから作る場合と大差が出ないこともあります。

そのため、入居時だけでなく、退去までを通した総額で比較することをおすすめします。

1. 仲介会社に相談する

事業用不動産を扱う仲介会社には、一般には出回らない情報が集まることがあります。業態、希望エリア、席数、予算の考え方、開業時期を具体的に伝えるほど、条件に合う物件を紹介してもらいやすくなります。

居抜きは、物件そのものに加えて、前テナントとの造作譲渡や貸主との条件調整が絡みます。その調整まで任せられるかどうかも、仲介会社を選ぶ基準の一つです。

2. 物件ポータルサイトで探す

店舗物件を扱うポータルサイトでは、「居抜き」の条件で絞り込める場合があります。エリアの相場感をつかむ入口として便利です。

ただし、掲載されている情報だけでは、設備の状態、リース品の有無、譲渡の対象範囲までは分かりません。気になる物件が見つかったら、掲載元に詳細を確認し、内見で自分の目で確かめる前提で使いましょう。

3. 非公開情報を取りに行く

居抜き物件には、閉店前から水面下で次のテナントを探しているものがあります。前テナントの退去が確定する前の段階では、公に募集されないことも少なくありません。

こうした情報は、貸主や管理会社、仲介会社との関係の中で動くことがあります。希望条件を事前に伝えておくと、話が出たときに声がかかりやすくなります。

4. 商業施設の区画を検討する

ショッピングセンターや駅ビルなどの商業施設でも、退店したテナントの区画が、内装や設備の一部が残った状態で募集されることがあります。路面店とは異なり、次のような特徴があります。

• 入居するテナントを決める権限が、デベロッパーや運営会社にある
• 内装工事の範囲や業者の指定など、施設ごとのルールがある
• 残置された設備の扱いが、施設ごとの運用に左右される
• 出店の審査があり、業態や運営体制が見られる

商業施設は、集客力のある環境に出店できる点が魅力です。その反面、個人の判断だけで進めにくい面があるため、施設側のルールに詳しい人に相談しながら進めるとスムーズです。貸主側が出店申込みで見るポイントは、店舗開発とは？仕事内容と出店の流れでも解説しています。

探すときに先に決めておくこと

物件を探し始める前に、次の項目を整理しておくと、情報収集も判断も早くなります。

• 業態とコンセプト（必要な設備が決まる）
• 希望エリアと、譲れない立地条件
• 必要な席数や面積の目安
• 投資にかけられる総額と、回収の考え方
• 開業したい時期と、逆算した契約のタイミング

当社が渋谷で寿司店の出店をお手伝いした事例は、渋谷 寿司店の仲介実績で紹介しています。条件の整理から物件探しまで、どのように進めたかの参考にしてください。

設備別の確認項目

必ず確認しておきたい3つのポイント

自店の業態に必要な設備が足りているか

前店と業態が違うと、必要な電気容量、ガスの火力、排気能力が変わります。ラーメン店、焼肉店、カフェでは、求められる設備の水準が異なるためです。不足があれば増設工事が必要になり、貸主の承諾やビル側の工事ルールも関わります。

営業許可や用途の面で問題がないか

飲食店の営業には、保健所の許可が必要です。前店が営業していたからといって、そのまま自店でも許可が下りるとは限りません。設備の配置や構造が基準を満たすかどうかは、事前に管轄の保健所へ相談して確認しましょう。

建物の用途や消防の要件も、業態や面積によって変わることがあります。内見の段階で、専門家や管理会社に確認できると安心です。

前店の閉店理由と、建物側のルール

閉店理由は、立地や客層の問題だけでなく、臭い・騒音・営業時間といった建物側のルールが関係している場合もあります。可能な範囲で貸主や管理会社に確認しておくと、同じ問題を避けやすくなります。

なお、内見時は写真と動画を残し、設備の型番や年式も控えておきましょう。後の契約交渉や、退去時の原状回復の確認に役立ちます。

取引の全体像

居抜きの取引は、一般に次の二つの契約や手続きが組み合わさります。

• 前テナントとの間の「造作譲渡契約」（内装・設備を譲り受ける契約）
• 貸主との間の「賃貸借契約」（新たに借りる契約、または賃借人の地位を引き継ぐ契約）

どちらの形をとるかは物件ごとに異なります。前テナントとの合意だけで進めても、貸主の承諾が得られなければ入居できません。契約の順番と条件は、必ず貸主側とも確認してください。

1. 譲渡対象の範囲を明確にする

「何を譲り受けるのか」を、品目ごとに一覧にして合意します。内装、厨房機器、空調、什器、看板、備品など、含まれるものと含まれないものを書面に残します。

• 対象物の品目、数量、型番、年式を一覧にする
• 譲渡しないもの（前テナントが撤去するもの）も明記する
• 引き渡し時に前テナントが撤去・清掃する範囲を決める

2. リース品・所有権のある設備を確認する

残っている設備が、前テナントの所有物とは限りません。リース契約中の機器、貸主が所有する設備、ビル側の設備が含まれていることがあります。

リース品は、リース会社との契約を引き継ぐのか、解約して返却するのか、残債がどうなるのかを確認する必要があります。所有者でない人から「譲渡」を受けても、権利は移りません。

3. 設備の不具合と責任の範囲（瑕疵）

居抜きの造作は中古品であるため、現状有姿（そのままの状態）で譲渡される契約になることが多くあります。この場合、引き渡し後に故障が見つかっても、譲渡人が責任を負わないとされることがあります。

• 譲渡前に主要な設備の動作を確認し、結果を記録する
• 不具合を把握している場合は、その内容を書面に残す
• 引き渡し後の不具合に、どこまで責任を負うかを取り決める
• 排水・ダクト・空調など、後から費用が大きくなりやすい箇所は特に慎重に確認する

4. 貸主の承諾を取る

造作の譲渡や、賃借権の引き継ぎには、貸主の承諾が必要になるのが一般的です。貸主は、新しいテナントの業態、運営体制、信用力などを見て判断します。

承諾を得る前に、前テナントへ代金を支払ってしまうと、承諾が得られなかった場合に困ります。承諾を取る時期、支払いの時期、承諾が得られないときの扱い（契約の解除や代金の返還など）を、あらかじめ契約に入れておきましょう。

5. 対価の考え方と支払い条件

造作譲渡の対価は、設備の状態、残存年数、立地、前テナントの事情などを踏まえた個別の交渉で決まります。決まった基準があるわけではないため、根拠を確認することが大切です。

• 対価の内訳（内装、設備、営業権的なものを含むか）を確認する
• 支払いの時期と方法、手付金の扱いを書面で決める
• 賃貸借契約の成立を条件にするなど、条件付きにできないか検討する

6. 賃貸借契約の条件も同時に確認する

造作を譲り受けても、賃貸借契約の条件が自店に合わなければ意味がありません。賃料、保証金、契約期間、契約の種類（普通借家か定期借家か）、中途解約の条件などを確認します。

特に、定期借家契約の場合は契約期間が満了すると更新されないのが原則です。投資した造作の回収期間と契約期間が合っているかを、契約前に必ず検討してください。

原状回復の基準を決めておく

原状回復とは、退去時に借りた状態へ戻すことです。居抜きの場合、「借りた状態」とは何を指すのかが問題になります。

• 前テナントの造作が残った状態に戻せばよいのか
• スケルトンの状態まで戻す必要があるのか
• 自分で追加した工事部分は、どこまで撤去するのか

この点は、賃貸借契約書や貸主との覚書に明記しておくことを強くおすすめします。入居時の状態を写真で残しておくことも、後の確認に役立ちます。

退去時の選択肢

居抜きで退去できれば、解体の負担が減る可能性があります。ただし、次のテナントが見つかるかどうかは、退去のタイミングや市場の状況に左右されます。必ず実現できる前提では考えないほうが安全です。

契約書で見ておく条項

• 原状回復の範囲と、基準となる状態
• 退去の通知期限と、解約予告の方法
• 居抜き退去を希望する場合の手続きと、貸主の承諾の要否
• 保証金（敷金）の返還と、原状回復費用との精算方法

渋谷エリア

渋谷は、駅周辺と周辺エリアで街の性格が異なり、業態との相性も変わります。開業の進め方は渋谷で飲食店を開業するには、渋谷で居抜き物件を探すときの仲介会社の使い方は【渋谷】店舗の居抜き物件の探し方をご覧ください。

池袋エリア

池袋は、駅の東西で雰囲気や客層が異なります。貸店舗を探すときの視点は、【池袋】飲食店の貸店舗探しガイドで解説しています。

浅草エリア

浅草は、観光客と地元の利用者という複数の顧客層があり、立地ごとの特性を見極めることが重要です。区画選びの考え方は、【浅草】テナント・店舗物件の選び方をご覧ください。

エリアを問わず共通する考え方

どのエリアでも、業態と客層、人の流れ、周辺の競合、建物のルールを合わせて見ることが基本です。居抜きであることは物件を選ぶ一つの条件にすぎず、「そこで自店が成り立つか」の検討が先にあります。

出店の進め方を全体から知りたい方は、店舗開発とはもあわせてご覧ください。

Q1. 居抜き物件は、スケルトン物件より必ず安く開業できますか？

必ずしもそうとは限りません。造作譲渡の対価、既存設備の修繕、追加工事、退去時の原状回復まで含めた総額で比較することが大切です。設備の状態が良く、業態が前店と近い場合は、工事の負担を抑えられる可能性があります。

Q2. 前の店と違う業態でも居抜き物件を使えますか？

使える場合もありますが、電気・ガス・排気などの容量が足りるかを事前に確認する必要があります。不足する場合は増設工事が必要になり、貸主やビル側の承諾が要ることもあります。内見の段階で、自店の業態に必要な設備を一覧にして照らし合わせましょう。

Q3. 造作譲渡の代金は、誰に、いつ払えばよいですか？

一般には前テナント（譲渡人）に支払いますが、時期は契約で決めます。貸主の承諾や賃貸借契約の成立を待たずに支払うと、承諾が得られなかったときに困るため、条件を満たした後に支払う形にできないか検討しましょう。個別の契約内容は、専門家にも確認することをおすすめします。

Q4. 居抜き物件はどのくらい前から探し始めればよいですか？

物件探し、内見、貸主との条件調整、造作譲渡の契約、許可の確認、必要な工事まで、段階が多くあります。開業したい時期から逆算して、余裕を持って動き出すことをおすすめします。具体的なスケジュールは、物件や業態によって変わるため、早めに専門家へ相談すると安心です。