【SCチャンネル】ショッピングセンターの物件がなぜ“定期借家契約”なのか徹底解説！vol.7

動画の概要

SCチャンネルでは、動画「ショッピングセンターの物件がなぜ“定期借家契約”なのか徹底解説！vol.7」を公開しました。SCの区画がなぜ定期借家契約なのか、普通借家との違いと導入の歴史的背景、テナント側が留意すべき点を解説する回です。

SCチャンネルは、商業施設のリーシングや店舗開発に携わってきた株式会社ロメッツ代表の向井瑛一郎らが、ショッピングセンター業界の実務の視点から情報を発信するYouTubeチャンネルです。本動画は、特にテナントの出店担当者、SCの運営・リーシング担当者、SC業界志望者の方におすすめの内容です。

本動画のハイライト

• 普通借家契約と定期借家契約の最大の違いは更新の有無で、定期借家は期間満了で終了するが、再契約すれば営業は続けられる
• 定期借家制度ができたのは2000年で、それ以前に開業したSCの契約は全て普通借家契約だったと西山氏が説明する
• 借家は本来、住人を守る文化から更新が前提で、貸す側が一度貸すと戻らず貸しにくいという課題から契約主義へ制度が変わった
• バブル崩壊後に不動産が動かなくなった背景もあり、契約どおり物事が進む仕組みが求められたと語られる
• 普通借家の時代は入れ替えのたびに個別に交渉や移転の相談が必要で、計画的なリニューアルや設備修繕が難しかった
• 現在は数年後のリニューアルに合わせて契約満了時期を揃え、計画的にテナントを入れ替えるのが一般的になっている
• 定期借家は、貸す側も借りる側も期間内にどちらが汗をかくかが問われる緊張関係の契約で、売上と施設の成長で再契約につながる
• テナントは契約期間(物販は約5年、飲食はそれより長めが多い)内に投資回収できるか事業計画を見極めたうえで出店すべき
• 再契約時は賃料改定の機会で、双方の力関係で上下しうる。SCの賃料には相場がなく、売上との関係で個別に決まる

この動画のポイント

• テナントは、定期借家の期間内に内装等の投資を回収できるか、出店前に事業計画で確認する
• 売上が好調で関係が良好であれば、定期借家でも再契約により長く営業できるため、過度に恐れる必要はない
• オーナー・運営者は、契約満了時期を揃えて計画的にリニューアルする仕組みとして定期借家を活用できる
• 再契約時には賃料改定が起きうるため、売上実績を示せる店舗は交渉力が高く、逆に低迷店舗は条件が厳しくなりうる
• SC就職希望者は、普通借家との違いと制度の歴史的背景を知ると、契約実務の理解が深まる

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株式会社ロメッツ（REMAX COMPASS）は、デベロッパーでの実務経験をもとに、テナント企業の店舗開発支援と、商業施設オーナー向けのリーシング支援を行っています。関連コラム：店舗開発とは？／商業施設のリーシングとは？／SC業界とは？
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