【浅草】賃貸店舗物件の探し方｜家賃交渉とアパート・マンション選びのコツ

アパートで店舗を開業するメリット・デメリット

アパートでの店舗開業は、コスト面での魅力がある一方、事業運営上のデメリットもあります。

双方を理解し、自身の事業計画に合っているか慎重に判断しましょう。

アパートで店舗開業するメリット

• 賃料が安い
• 初期費用を抑えられる
• 小規模なビジネスに適している

アパートで店舗開業するデメリット

• 集客面で不利になりやすい
• 業種に制限がある
• 近隣住民とのトラブルリスク

賃貸アパートで開業可能な業種と注意点

アパートで開業できる業種は、近隣住民の生活に影響を与えにくいものに限られます。

具体的には、以下のような業種が考えられます。

• ネイルサロン、エステサロン
• 整体、マッサージ
• カウンセリングルーム
• 学習塾、各種教室
• Web制作などの事務所（デスクワーク中心）

アパートの管理規約の確認方法

気に入ったアパート物件を見つけても、必ず店舗として利用できるとは限りません。

管理規約で事業用の利用が許可されているかは、必ず確認しましょう。

「居住用」と限定されている場合は、原則として店舗利用はできません。

口頭での確認だけでなく、必ず書面で「店舗利用可」または「事業用利用可」となっているかを確認する必要があります。

外観に関する制約の確認

アパートでの開業において、看板の設置は集客を左右する重要な要素です。

しかし、建物の外観を損なうという理由から、看板の設置には厳しい制限が設けられていることがほとんどです。

どこまでなら許容されるのか、事前にオーナーや管理会社へ詳細に確認しましょう。

近隣住民とのトラブルを避けるための工夫

アパートは生活空間なので、近隣住民への配慮が不可欠です。

物件選びの段階でトラブルリスクを軽減するためには、1階の角部屋を選ぶなどの工夫が大切です。

住居兼店舗としてアパートを賃貸する際の注意点

住居兼店舗としてアパートに住むのは魅力的ですが、注意点もあります。

• 水道光熱費などの経費は、事業で使った分を明確に按分（あんぶん）して計上する必要がある
• セキュリティ対策を万全にする必要がある

メリットだけではないので、店舗を住居として使う際は十分に注意しましょう。

1階の店舗物件が持つ集客力

マンションの1階部分は、アパートの上階にある部屋と比べて、道行く人の目に触れやすいという大きなメリットがあります。

前面がガラス張りになっているなど、店舗としての利用を想定した設計の物件も少なくありません。

道に面していれば、看板やディスプレイを工夫することで、通行人に対して効果的にアピールでき、高い集客力が見込めます。

浅草・上野で狙い目｜マンション店舗の賃貸事情

国際通りや昭和通りといった大通りに面したマンションは、当然ながら賃料も高額になる傾向があります。

しかし、浅草や上野エリアの魅力は、一本路地に入った場所にも人が集まる点です。

メインストリートから少し離れたマンションの1階であれば、比較的賃料を抑えつつ、落ち着いた雰囲気の店舗を開業できる可能性があります。

物件の「用途地域」で開業できる業種が決まる

物件を選ぶ際に、見落としてはならないのが「用途地域」です。

用途地域とは、都市計画法に基づきその土地の利用目的を定めたもので、13の種類に分けられています。

たとえば「第一種低層住居専用地域」では、原則として店舗の開業はできません。

一方で「商業地域」であれば、ほとんどの業種の店舗を開業することが可能です。

物件の住所から用途地域を調べ、希望する業種での開業が可能か、契約前に必ず確認しましょう。

「SOHO可」と「店舗可」物件の明確な違いとは

物件情報を見ていると、SOHO可という表記を目にすることがあります。

これは「Small Office／Home Office」の略で、主に住居を兼ねた小規模なオフィスとしての利用を指します。

「店舗可」物件との大きな違いは、不特定多数の来客を想定しているかどうかです。

SOHO可

• 来客が少ない限定的な業種を想定
• 看板設置が認められない場合が多い

店舗可

• 不特定多数の来客を想定
• 看板設置なども許可されていることが多い

自身の事業がどちらに該当するのかを正しく判断し、契約内容と相違がないかを事前に確認しましょう。

家賃交渉に最適なタイミングは申し込みの前

家賃交渉をおこなう最も効果的なタイミングは「入居申込書を提出する前、もしくは提出と同時」です。

申し込みが受理され、審査が通過した後では、交渉の余地はほとんど残されていません。

借りたいという熱意と、具体的な希望条件をセットで伝えることが、交渉成功の第一歩です。

浅草・上野エリアの店舗家賃相場を調べておく

交渉には、客観的な根拠が不可欠です。

なので、希望する物件の周辺で、似たような広さや築年数の物件がいくらで募集されているのか、事前に相場をリサーチしておきましょう。

「周辺の坪単価の相場は〇〇円ですが、こちらの物件は少し割高に感じます」といった具体的なデータを提示できれば、オーナー側も交渉に応じやすくなります。

家賃以外の交渉ポイント「フリーレント」

家賃そのものの値下げが難しい場合は、フリーレントに関する交渉をおこないましょう。

フリーレントとは、契約開始後、一定期間（例：1ヶ月から3ヶ月）の家賃が免除される契約形態を指します。

売上がまだ立たない開業準備期間中の家賃負担がなくなるため、事業者にとっては大きなメリットです。

オーナー側も、賃料単価を下げずに済むため、比較的受け入れやすい条件といえるでしょう。

長期契約の意思を伝えて家賃交渉を有利に

オーナーにとって最大の懸念は、空室が発生し、家賃収入が途絶えることです。

なので、交渉を有利に進めるためには、長期契約を結ぶ意思を伝えることが有効です。

一般的な賃貸契約は2年間ですが、たとえば3年以上の契約を希望することで、安定した店子であることをアピールできます。

これによってオーナーは空室リスクを軽減できるため、家賃の減額や他の条件緩和に応じてもらいやすくなる可能性があります。