【池袋】テナント担当者必見｜貸店舗選定のコツから家賃交渉のコツまで解説

事業計画を明確にする

物件探しを始める前に、まずは事業計画を可能な限り具体化しましょう。

事業計画が曖昧なままでは、どのような物件が最適なのか判断基準が持てません。

なので、少なくとも以下の項目は明確にしておきましょう。

• 店舗のコンセプト
• ターゲット顧客層
• 必要な店舗面積とレイアウト
• 収支計画

これらの計画が、後述するエリア選定や物件の絞り込みにおける重要な指針となります。

立地選定の4つのポイントをチェックする

理想的な立地は、業種やターゲット顧客によって異なります。

自社にとっての「いい立地」を判断するために、以下の4つの視点で物件を評価しましょう。

• 視認性
• アクセス性
• 周辺環境
• 看板の設置位置など

「居抜き物件」か「スケルトン」かを選ぶ

貸店舗には、主に居抜き物件とスケルトンの2種類があります。

コンセプトや初期費用にあわせて、自身に合った方を選ぶようにしましょう。

居抜き物件

前のテナントが使用していた内装や設備が残った状態の物件です。

内装工事費を抑えられ、短期間での開業が可能な点がメリットです。

ただしデメリットとして、レイアウトの自由度が低いことや、設備の老朽化リスクが挙げられます。

スケルトン物件

内装が何もない、建物の構造躯体だけの状態の物件です。

コンセプトに合わせて自由にレイアウトを設計できるのが魅力ですが、その分内装工事の費用と期間がかかります。

テナントの「間取り」が事業の成否をわける理由

店舗の間取りは、顧客体験や業務効率を決定づける、事業の根幹を成す要素です。

たとえば、顧客動線が悪い間取りではお客様にストレスを与えてしまい、再来店につながりません。

また、従業員の動線が非効率な間取りでは、サービス提供に時間がかかり、人件費の増大や顧客満足度の低下を招きます。

使いやすい間取りは、売上を最大化するための重要なポイントなのです。

テナントのレイアウトにおける構造上の注意点

理想の間取りを考えていても、建物の構造が原因で実現できない場合があります。

内見時には、レイアウトの自由度を制限する以下の要素を必ず確認してください。

• 柱や壁の位置
• 梁（はり）の高さ
• 窓の大きさや位置
• 給排水管の位置

貸店舗の設備容量（電気・ガス・水道）の確認方法

飲食店や美容室、クリニックなどでは、電気・ガス・水道の設備容量が十分であるかどうかの確認が不可欠です。

もし容量が不足している場合、増設工事が必要になります。

しかし、建物全体の容量の問題で増設が不可能なケースや、高額な工事費が発生する場合もあります。

契約前に必ず不動産会社を通じて、各設備の容量と増設の可否を確認しておきましょう。

池袋エリアの貸店舗における業種別の家賃相場

貸店舗の家賃は、立地・階数・築年数・周辺環境など、様々な要因で決まります。

池袋エリアのおおよその坪単価（1坪あたりの月額賃料）を把握しておくと、物件探しの際の目安になります。

東口・サンシャイン通り周辺の路面店

坪単価：30000円から

西口・主要通り沿いの空中階

坪単価：15000円から25000円

テナント契約に必要な初期費用の内訳とシミュレーション

貸店舗を契約する際には、月々の家賃とは別に、まとまった初期費用が必要です。

初期費用は一般的に「家賃の6ヶ月から12ヶ月分」が目安とされています。

主な初期費用の内訳は以下の通りです。

• 保証金（敷金）：賃料の6ヶ月から10ヶ月分が相場
• 礼金：賃料の1ヶ月から2ヶ月分
• 仲介手数料：賃料の1ヶ月分と消費税
• 前払賃料：入居する月の賃料（日割）と翌月分の賃料
• 保証会社利用料：賃料の半月分から1ヶ月分
• 火災保険料：2万円から3万円程度

たとえば家賃30万円の物件の場合は、250万円以上の初期費用がかかることも想定しておく必要があります。

家賃以外にかかる費用（共益費・管理費）とは？

物件情報を見るときは、家賃のほかに「共益費」や「管理費」の記載がないか必ず確認してください。

これらは、廊下やエレベーターといった共用部分の清掃やメンテナンスに使われる費用です。

資金計画を立てる際は、家賃と共益費・管理費を合算した「総賃料」で考える必要があります。

保証金（敷金）の相場と償却についての注意点

保証金は、家賃の滞納や退去時の原状回復費用に充当される、家主（オーナー）へ預けておくお金です。

残額は退去時に返還されます。

契約内容によっては、預けた保証金の一部が返還されない「償却」という特約が付いている場合があるので、契約書は事前によく確認しておきましょう。

礼金・更新料の有無と契約への影響

礼金は、契約時に家主へ支払う謝礼金で、返還されることはありません。

また、更新料は契約を更新する際に発生する費用です。

近年では礼金や更新料がない物件も増えていますが、これらの有無は初期費用やランニングコストに直接影響します。

物件を比較検討する際は、家賃だけでなくこれらの条件も含めて総合的に判断しましょう。

家賃交渉は可能？有利な条件を引き出すためのコツ

貸店舗の家賃は、交渉できる可能性があります。

とくに長期間空室になっている物件や、周辺相場と比較して賃料が割高な物件は、交渉の余地があるといえるでしょう。

交渉を有利に進めるには、ただ「下げてほしい」と伝えるのではなく、長期契約の意思を示すなど、貸主側のメリットを提示することが有効です。

フリーレント交渉で開業時の負担を軽減する方法

フリーレントとは、入居後、一定期間の家賃が免除される特約のことを指します。

内装工事などで売上が立たない開業準備期間中の家賃負担をなくせるため、テナントにとって非常に大きなメリットがあります。

1ヶ月から3ヶ月程度のフリーレントが付くケースが多く、これも交渉によって期間を延長できる場合があるので、契約時には必ず交渉をおこないましょう。