【池袋】飲食店の貸店舗探し完全ガイド｜成功する立地と物件選びのコツ

飲食店出店における貸店舗探しの基本フロー

飲食店の貸店舗探しは、思いつきで進めてはいけません。

目的を明確にし、計画的に進めることが成功の鍵です。

基本的なフローは以下の通りです。

• コンセプト・事業計画の策定
• エリア・立地選定
• 物件情報の収集
• 内覧・物件調査
• 申し込み・交渉
• 契約

このフローに沿って進めることで、効率的な物件探しができます。

【池袋エリア】飲食店の貸店舗における賃料相場

貸店舗の賃料は、出店後の運転資金を圧迫しないよう、慎重に検討すべき項目です。

池袋エリアにおける飲食店の坪単価相場は、エリアによって大きく異なります。

• 池袋駅東口：25000円から50000円
• 池袋駅西口：20000円から40000円
• サンシャイン通り：30000円から60000円

貸店舗情報で確認すべき6つのチェック項目

物件情報を確認する際は、賃料だけでなく、以下の項目を必ずチェックしてください。

賃料・共益費

毎月払う固定費なので、消費税が含まれているかも念入りに確認しましょう。

保証金・敷金

賃料の何か月分にあたるかや、解約時の償却率を確認しましょう。

礼金・更新料

契約時や更新時に必要な費用です。

とくに更新費は最初にチェックしておくことで、トラブルを未然に防げます。

契約期間

普通借家か定期借家か、契約年数を確認しましょう。

面積・坪単価

事業計画に合う広さか、周辺相場と比べて妥当か判断しましょう。

構造・階数

建物の構造（鉄骨か鉄筋か）や、集客に影響する階数を確認しましょう。

見落としがちなインフラ設備の確認ポイント

飲食店経営では、インフラ設備が非常に重要です。

とくに以下の3点は、後から変更すると高額な工事費がかかるため、契約前に必ず確認してください。

• 電気容量
• ガス設備
• 給排水や排気設備

これらの設備が不十分な場合、追加工事で数百万円の費用が発生することもあるので注意しましょう。

初期費用を抑えるなら居抜き物件

居抜き物件の最大のメリットは、初期費用を大幅に削減できる点です。

スケルトン物件から飲食店を開業する場合、内装工事や厨房設備の導入で1000万円以上の費用がかかることも珍しくありません。

一方、居抜き物件であれば、前テナントが使用していた内装や厨房設備、空調設備などをそのまま使えるため、数百万円単位でのコスト削減が可能です。

失敗しない居抜き貸店舗選びポイント

何かとメリットが大きい居抜き物件ですが、安易に飛びつくのは危険です。

店舗選びで失敗しないためには、以下のポイントを冷静に見極める必要があります。

• レイアウトの汎用性
• 設備のコンディション
• 設備の容量
• 清潔感
• 造作譲渡価格の妥当性

これらの点を総合的に判断し、本当に価値のある居抜き物件かを見極めましょう。

居抜き物件の「造作譲渡」に関する契約時の注意点

居抜き物件の設備は「造作譲渡契約」という、前テナントと新テナントの間で交わされる契約によって引き継がれます。

これは建物の賃貸借契約とは別の契約です。

契約時には以下の点に注意してください。

譲渡対象の明確化

譲渡される物品のリストを作成し、何が含まれ、何が含まれないのかを明確にする。

所有権の確認

譲渡される設備がリース品でないか、所有権が前テナントにあることを確認する。

瑕疵担保責任

引き渡し後に設備が故障した場合の責任の所在を明確にする。（通常、免責とされることが多い）

リース・割賦が残っている設備の確認は必須

見落としがちですが、非常に重要なのがリース・割賦契約の残債務です。

製氷機やビールサーバー、POSレジなどはリース契約で導入されているケースが少なくありません。

もしリース残債務があることを知らずに譲渡を受けると、その支払い義務まで引き継いでしまう恐れがあります。

造作譲渡契約を結ぶ際には、前テナントにリース品や割賦品がないことを必ず確認し、契約書にもその旨を明記してもらいましょう。

飲食店の成功は「立地」で9割決まる

「飲食店が成功するかは立地で9割決まる」と言われるほど、出店場所の選定は大切です。

メニューやサービスは後から改善できますが、立地は一度決めたら変えられません。

立地選びは何よりも時間をかけておこないましょう。

出店前に必須の立地調査と商圏分析のやり方

立地選びの際には、次の2つの調査と分析をおこないましょう。

立地調査（現地調査）

曜日や時間帯を変えて何度も現地に足を運び、通行量の変化や通行人の属性（年齢、性別、職業など）を観察しましょう。駅からの人の流れ（動線）や、周辺の雰囲気も肌で感じることが重要です。

商圏分析

店舗周辺のエリアを「商圏」として設定し、居住者や就業者数、競合店の分布などを地図上に落とし込みましょう。これにより、自店が出店すべきエリアか、どのような戦略が有効かを客観的に分析できます。

【池袋の立地】エリア別の客層とおすすめの飲食業態

池袋駅は、出口によって街の雰囲気や客層が大きく異なります。

東口・サンシャイン通り

商業施設が集中し、若者や観光客で賑わいます。

カフェやラーメン、スイーツなど、比較的単価が低く、回転率を重視する業態に向いています。

西口（北側）

ディープな飲食店がひしめく歓楽街です。

夜の利用が多く、会社員などをターゲットにした居酒屋やバー、専門料理店といった業態に適しています。

西口（南側）

芸術劇場や大学があり、比較的落ち着いたエリアです。

文化的な雰囲気や隠れ家感を求める客層に合わせ、バルやレストラン、カフェなどの出店が考えられます。

人通りが多いだけではダメ？店舗の「視認性」の重要性

人通りが多いにもかかわらず、なぜか顧客が入らない店舗があります。

その原因の一つが「視認性」の低さです。

視認性とは、店舗の存在の気づきやすさを指します。

たとえ人通りが多くても、店舗が目に入らなければ存在しないのと同じです。

なので、建物の形や階数、間口の広さ、看板を設置できる場所などは、内見時にしっかりチェックしましょう。

競合店の調査からわかる立地のヒント

競合店の存在は脅威であると同時に、最適な立地を見つけるための重要なヒントでもあります。

繁盛している競合店は、その立地にビジネスチャンスがある証拠です。

• どのような業態の店が繁盛しているか
• 競合店の価格帯や客層はどうか
• 逆に、どのような業態の店が少ないか

これらを分析することで、自店の差別化ポイントや、参入すべき市場を見極められます。