【SCチャンネル】【3選】出店契約には罠がある！？テナント契約で注意すべきポイントを教えます！vol.4

動画の概要

SCチャンネルでは、動画「【3選】出店契約には罠がある！？テナント契約で注意すべきポイントを教えます！vol.4」を公開しました。SCに出店する際の契約で注意すべき3つのポイント(契約終了と賃料増額のリスク、現状回復義務、中途解約)と、施設の企業文化の見極め方を解説する回です。

SCチャンネルは、商業施設のリーシングや店舗開発に携わってきた株式会社ロメッツ代表の向井瑛一郎らが、ショッピングセンター業界の実務の視点から情報を発信するYouTubeチャンネルです。本動画は、特に初めてSCに出店するテナント事業者、店舗開発担当者、SCの運営・リーシング担当者の方におすすめの内容です。

本動画のハイライト

• SCは定期建物賃貸借契約で、更新がなく満了で一度終了する。再契約しない限り出店は終わるため、路面の普通借家とは大きく異なる
• 1つ目の注意点は契約終了のリスクで、契約期間内に投資回収できるかを確認し、期間を長めに確保するなど余裕を持たせる
• 2つ目は賃料増額のリスクで、再契約時に大幅な増額を求められ、断れば契約終了となる可能性がゼロではない
• 3つ目は現状回復義務で、区画を引渡し時の状態に戻す義務。住宅の賃貸と文化が異なり、認識のずれでもめることが多い
• 現状回復工事を全て指定業者で行う施設もあり、その場合は工事金額を先方に握られるため、できる限り全て指定にならない契約を目指す
• SC側が指定業者を求めるのは、時間や工法、火災・事故のリスクを管理するためで、一定のルールを理解したうえで工事してほしいからだと説明
• 退店時の費用は事業計画に織り込み、会計上も事前に計上しておくなど、頭の片隅に入れておくことが重要と述べる
• 中途解約は物件により、半年前の予告で可能なものから、解約不可や契約期間分の賃料支払いが必要なものまであり、契約期間は5〜6年が一般的で短くても3年程度
• 契約期間の縛り方は企業文化によるため、出店者は相手の運営方針を会話や契約書の趣旨条文から見極め、契約書は専門家やセカンドオピニオンも活用する

この動画のポイント

• テナントは、契約期間内に内装費などを回収できるか、退店時の現状回復費用も含めて事業計画を作る
• 契約書は施設ごとに内容が大きく異なるため、条件書の段階で期間・中途解約・指定業者の有無を必ず確認する
• 現状回復工事が全て指定業者の場合は金額面のリスクが大きく、可能な範囲でテナント側が工事できる条件を相談する
• 出店先デベロッパーが長期の関係を重視するのか、トレンドを追って入替えを重視するのか、企業文化を見極める
• オーナー・運営者は、現状回復や指定業者の趣旨(安全・工期の管理)を丁寧に説明することで、認識のずれによるトラブルを減らせる

商業施設への出店・テナント誘致のご相談
株式会社ロメッツ（REMAX COMPASS）は、デベロッパーでの実務経験をもとに、テナント企業の店舗開発支援と、商業施設オーナー向けのリーシング支援を行っています。関連コラム：店舗開発とは？／商業施設のリーシングとは？／SC業界とは？
SCチャンネルの記事一覧｜ご相談・お問い合わせはこちら