【SCチャンネル】ショッピングセンターって誰が運営しているの？

動画の概要

SCチャンネルでは、動画「ショッピングセンターって誰が運営しているの？」を公開しました。ショッピングセンターの運営に関わるアセットマネジメント（AM）とプロパティマネジメント（PM）の違いと、オーナーとの関係を解説します。

SCチャンネルは、商業施設のリーシングや店舗開発に携わってきた株式会社ロメッツ代表の向井瑛一郎らが、ショッピングセンター業界の実務の視点から情報を発信するYouTubeチャンネルです。本動画は、特にSC業界志望者・転職者、商業施設に出店するテナント企業、不動産投資・運営に関心のある人の方におすすめの内容です。

本動画のハイライト

• ファンドやREITなどの「ビークル（器）」が不動産を売買して保有する仕組みの中で、AMとPMの役割が分かれていると説明する。
• AMはポートフォリオ全体を管理して物件の売買や投資判断を行い、PMは個別施設のキャッシュフロー（NOI）や資産価値の最大化を担う。
• SCの現場運営を担うのはPM会社が多く、PMが計画を立ててAMに提案し、承認を得て投資や改修を進めるという流れが一般的。
• 鉄道系など、土地建物を持つオーナーが自ら運営してテナントと契約する自社運営のSCは、AM・PMの仕組みとは別に動いている。
• 最近は業界内でオーナーのことを「AM」と呼ぶ場面が増えているが、本来AMは資金を出す投資家やオーナーとは別の機能だと注意する。
• PMは土地建物を持たないノウハウ型のサービス業で、AMも資産を持たず運用スキルで活躍する。背後に投資家やオーナーがいる。
• 向井氏の経験では、AMとPMの距離感は会社ごとに大きく異なり、AMが現場に細かく入り込むとPMが混乱するため役割の切り分けが重要。
• この仕組みは2000年代初頭の不動産流動化で入ったが、会議やレポーティングが増え、商業施設にはなじみにくい面もあるという意見。
• SCでは純粋なAMはほぼおらず、オーナーと一体化したり系列会社が担うケースが多く、これは日本の特殊性かもしれないと述べる。
• AMは投資家からの付託で責任が重く、大変な分、報酬は高い傾向にある。2006年頃のファンドバブルがこの仕組みの広がりの背景にあった。

この動画のポイント

• AMは物件の売買・投資判断を含むポートフォリオ運用、PMは個別施設の収益・価値向上と、役割が異なる。
• 出店交渉の相手が現場のPM会社か、投資判断を握るAM・オーナーかを見極めると、話の進め方が変わる。
• 改修や投資の最終判断はAMやオーナー側にあるため、PM経由の提案が承認される流れを理解しておく。
• 「オーナー」と「AM」は同じではなく、混同せず正しく理解することが、業界で働く上での基礎になる。

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株式会社ロメッツ（REMAX COMPASS）は、デベロッパーでの実務経験をもとに、テナント企業の店舗開発支援と、商業施設オーナー向けのリーシング支援を行っています。関連コラム：店舗開発とは？／商業施設のリーシングとは？／SC業界とは？
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